The European Commission laid out conditions on Wednesday September 9 under which local authorities can limit short lets, under a proposal seeking to address Europe's "housing crisis".
"Short-term rentals are a part of the problem in many cities," Dan Jorgensen, the 27-nation bloc's housing commissioner, told a press conference in Brussels.
Though hugely popular with visitors, short-term lodgings are blamed by residents in many popular travel destinations for depriving locals of apartments for long-term rent and pushing up prices -- something holiday let providers dispute.
Cities from New York to Tokyo and Barcelona have imposed or considered restrictions on tourist flats in recent years. But curbs have often been met with court challenges, resulting in legal uncertainty.
The commission's Affordable Housing Act -- which still has to be negotiated with lawmakers and EU countries -- aims to provide cities with legal cover, clarifying when authorities can take action without falling foul of the bloc's single market rules.
"They shouldn't fear that they can be dragged into court," Jorgensen said.
'Housing stress'
Tech lobby group CCIA, whose members include Airbnb, said the rules marked a "clear improvement over the restrict-first-ask-later approach taken by cities to date". But it complained about the lack of enforcement mechanisms.
"With little provision for independent scrutiny or effective redress, disproportionate restrictions could still be imposed unchallenged and remain in place for years," it said.
Cities and other relevant authorities would be allowed under the plans to limit holiday rentals as well as the purchase of property for short-term letting purposes in areas deemed "under housing stress".
The definition applies to districts where the price of an average size home is at least eight times that of locals' disposable per-capita income.
Before introducing restrictions, authorities must show short-term rentals have had a significant adverse effect on housing affordability or availability for at least three years.
Measures must be non-discriminatory, proportionate and limited to five years.
The legislation will not affect landlords who rent out their own primary residence for short periods, nor rules cities had previously brought in.
'Crowded out'
More than half of EU city dwellers told a 2025 survey housing affordability was "an immediate and urgent problem".
Property prices in the bloc have surged by 60 percent in a decade, while rents have climbed 20 percent, Brussels says.
The EU says this is mainly driven by insufficient housing supply, but short-term rentals -- which grew 93 percent across four major platforms between 2018 and 2024 -- added pressure.
Short rentals account for only about 1.2 percent of the European Union's total housing stock but can reach 20 percent in popular tourist districts, EU data shows.
Residents have been "crowded out of their homes" leading to "totally unacceptable" price increases, Jorgensen said.
"Over the past 10 years, rents have gone up by 59 percent in Berlin, by 75 percent in Madrid, by 103 percent in Lisbon. This means that normal people with normal jobs -- nurses, schoolteachers, police officers -- are not able, very often, to live where they serve," he said.
Yet rental providers deny holiday lets are to blame.
In a letter to the commission, the CCIA said that in some cities with restrictions, both local rents and hotel prices have risen regardless, noting that Lisbon recently overturned some of the curbs it had previously imposed.
Airbnb warned the EU's plan as drafted would "not add homes, while creating increased regulatory uncertainty for hosts across European cities."
Short-term rentals generated some 40 billion euros in tax revenue and more than two million jobs EU-wide in 2023, it said.
George Mavros, Airbnb's head of EU government affairs, said that making housing more affordable required a focus on "construction, renovation, and the homes standing empty across Europe today".
Comisia Europeană a stabilit miercuri, 9 septembrie, condițiile în care autoritățile locale pot limita închirierile pe termen scurt, în cadrul unei propuneri menite să abordeze „criza locuințelor” din Europa.
„Închirierile pe termen scurt reprezintă o parte a problemei în multe orașe”, a declarat Dan Jorgensen, comisarul pentru locuințe al blocului format din 27 de țări, în cadrul unei conferințe de presă la Bruxelles.
Deși extrem de populare în rândul vizitatorilor, cazările pe termen scurt sunt acuzate de locuitorii din multe destinații turistice populare că îi privesc pe localnici de apartamente disponibile pentru închiriere pe termen lung și că determină creșterea prețurilor – lucru contestat de furnizorii de cazare de vacanță.
Orașe precum New York, Tokyo și Barcelona au impus sau au luat în considerare restricții privind apartamentele turistice în ultimii ani. Însă aceste restricții s-au confruntat adesea cu contestații în instanță, ceea ce a dus la incertitudine juridică.
Legea privind locuințele la prețuri accesibile a Comisiei — care trebuie încă negociată cu legislatorii și țările UE — își propune să ofere orașelor un cadru juridic, clarificând situațiile în care autoritățile pot lua măsuri fără a încălca normele privind piața unică a Uniunii.
„Acestea nu ar trebui să se teamă că vor fi târâte în instanță”, a spus Jorgensen.
„Presiunea locativă”
Grupul de lobby din domeniul tehnologiei CCIA, printre membrii căruia se numără și Airbnb, a declarat că regulile reprezintă o „îmbunătățire clară față de abordarea de tip «restricționează mai întâi, întreabă mai târziu» adoptată de orașe până în prezent”. Totuși, acesta s-a plâns de lipsa mecanismelor de aplicare.
„Având în vedere că există puține prevederi privind controlul independent sau căile de atac eficiente, restricțiile disproporționate ar putea fi în continuare impuse fără a fi contestate și ar putea rămâne în vigoare ani de zile”, a afirmat grupul.
Conform planurilor, orașele și alte autorități relevante ar avea dreptul să limiteze închirierile de vacanță, precum și achiziționarea de proprietăți în scopul închirierii pe termen scurt în zonele considerate a se afla „sub presiune locativă”.
Definiția se aplică districtelor în care prețul unei locuințe de dimensiuni medii este de cel puțin opt ori mai mare decât venitul disponibil pe cap de locuitor al localnicilor.
Înainte de a introduce restricții, autoritățile trebuie să demonstreze că închirierile pe termen scurt au avut un efect negativ semnificativ asupra accesibilității sau disponibilității locuințelor timp de cel puțin trei ani.
Măsurile trebuie să fie nediscriminatorii, proporționale și limitate la o durată de cinci ani.
Legislația nu va afecta proprietarii care își închiriază propria reședință principală pe perioade scurte, nici regulile pe care orașele le-au introdus anterior.
„Excluși de pe piață”
Peste jumătate dintre locuitorii orașelor din UE au declarat, într-un sondaj din 2025, că accesibilitatea locuințelor reprezintă „o problemă imediată și urgentă”.
Prețurile imobiliare în UE au crescut cu 60% în ultimul deceniu, în timp ce chiriile au urcat cu 20 %, afirmă Bruxelles.
UE afirmă că această situație este determinată în principal de oferta insuficientă de locuințe, dar închirierile pe termen scurt — care au crescut cu 93% pe patru platforme majore între 2018 și 2024 — au accentuat presiunea.
Închirierile pe termen scurt reprezintă doar aproximativ 1,2% din stocul total de locuințe al Uniunii Europene, dar pot ajunge la 20% în zonele turistice populare, arată datele UE.
Locuitorii au fost „alungați din propriile locuințe”, ceea ce a dus la creșteri de prețuri „total inacceptabile”, a afirmat Jorgensen.
„În ultimii 10 ani, chiriile au crescut cu 59% în Berlin, cu 75% în Madrid și cu 103% în Lisabona. Acest lucru înseamnă că oamenii obișnuiți, cu locuri de muncă obișnuite – asistenți medicali, profesori, polițiști – nu își pot permite, de foarte multe ori, să locuiască acolo unde își desfășoară activitatea”, a spus el.
Cu toate acestea, proprietarii de locuințe neagă că închirierea pentru vacanță ar fi de vină.
Într-o scrisoare adresată Comisiei, CCIA a menționat că, în unele orașe cu restricții, atât chiriile locale, cât și prețurile la hoteluri au crescut oricum, subliniind că Lisabona a anulat recent unele dintre restricțiile pe care le impusese anterior.
Airbnb a avertizat că planul UE, în forma sa actuală, „nu va aduce locuințe suplimentare, ci va crea o incertitudine reglementară sporită pentru gazdele din orașele europene”.
Închirierile pe termen scurt au generat venituri fiscale de aproximativ 40 de miliarde de euro și peste două milioane de locuri de muncă la nivelul UE în 2023, a precizat compania.
George Mavros, directorul pentru afaceri guvernamentale ale UE la Airbnb, a afirmat că, pentru a face locuințele mai accesibile, este necesar să se pună accentul pe „construcție, renovare și locuințele care stau goale astăzi în toată Europa”.
