România trăiește însă un paradox: este țara europeană cu cei mai mulți proprietari, dar care stau în locuințe supraaglomerate și unde tinerii își permit tot mai puțin să își achiziționeze locuințe noi. Și, totuși, situația de aici nu are aceleași proporții așa cum este în alte state europene.

La nivel european, prețul caselor a crescut cu până la 60% în medie din 2015 încoace, iar unele state membre au cunoscut creșteri și de 200%, în contextul în care și prețul chiriilor și cel al energiei au continuat să crească. În plus, unu din zece europeni nu își permit să își plătească chiria sau rata la timp.

Suntem în plină criză sistemică, pentru că europenilor le este tot mai greu să se mute în marile centre urbane, acolo unde sunt disponibile locurile de muncă, din cauza costurilor prohibitive ale chiriilor. Potrivit specialiștilor, prețurile sunt foarte ridicate, atât din cauza lipsei terenurilor accesibile, cât și din cauza fenomenului închirierilor pe termen scurt din cauza turismului excesiv, într-un context de migrație ridicată.

În România, prețul apartamentelor noi a crescut și aici, cu 116%, între 2010 și 2024, pe fondul cererii mari și din cauza costului ridicat al materialelor de construcții.  

Cu toate acestea, situația din România este diferită față de ceea ce se întâmplă în țări precum Portugalia, Spania sau Țările de Jos. În metropolele europene unde prețurile sunt foarte ridicate, există o problemă legată de terenurile accesibile, cât și fenomenul închirierilor pe termen scurt. „Ceea ce a observat Comisia se referă la marile metropole europene, unde prețurile sunt foarte ridicate, atât din cauza lipsei terenurilor accesibile, cât și din cauza fenomenului inchirierilor pe termen scurt din cauza turismului excesiv, într-un context de migrație ridicată”, a explicat, pentru ChatEurope, Daniel Crainic, director de marketing al platformei Imobiliare.ro. 

În schimb, explică expertul, România, în ansamblu, din punct de vedere al accesibilității locuirii este într-o situație mai bună față de media europeană.

România: primii la numărul de proprietari, dar și la locuințe supraaglomerate

România oferă însă un paradox statistic unic în UE. În 2024, țara a rămas liderul absolut în Uniune la procentul de cetățeni proprietari, atingând 94,4%. A fi mai degrabă proprietar este o specificitate în Europa de Est, pentru că Bulgaria, Croația, Polonia sau Ungaria au și ele un număr mai mare de proprietari față de Germania, Austria sau Țările de Jos, unde predomină chiriașii.

Totuși, în cazul României, această cifră maschează o problemă majoră de calitate a locuirii. Chiar dacă, la prima vedere, pare că sunt multe locuințe nou construite, doar un sfert sunt construite după 1990. Mai mult, datele de la statistică oficială din România arată că o proporție semnificativă dintre casele și apartamentele locuite de români sunt ridicate înainte de 1970. Mai mult, în medie românii trăiesc într-o locuință de doar 48 de metri pătrați și are cea mai mare rată de supraaglomerare din UE. 

„Trăim înghesuiți pentru că majoritatea fondului locativ provine din perioada comunistă, dar și din motive culturale. Avem o rată a căsătoriilor peste media europeană (5,8 la mia de persoane versus 4 la mia de persoane în UE), o rată a divorțurilor mai mică decât media europeană  (1,04 la mia de persoane, față de 2 la mia de persoane în UE), tineri părăsesc cuibul mult mai târziu decât media în Europa - 27,3 ani în România versus 26,2 ani media în UE. Așa se explică media de locuitori per spațiu locativ mai mică în UE decât în România”, explică Daniel Crainic. În 2024, peste 35% dintre cetățenii români locuiau în case care nu aveau un număr suficient de camere, un nivel alarmant. 

Expertul mai explică faptul că, în România, pe primele șapte luni ale anului 2025 a existat un număr mare de tranzacții făcut de clasa de mijloc. „Din august asistăm la o scădere a tranzacțiilor, dar asta din cauza climatului economic, inflației și a schimbării regimului de taxare”, este de părere Daniel Crainic.

Criza startului în viață: generația 30+ în chirie sau tot proprietari?

Bariera financiară îi afectează cel mai puternic pe tineri. Datele Eurostat arată că vârsta medie la care tinerii români părăsesc casa părintească depășește media europeană de 26,2 ani. Această tendință de dependență prelungită este un indicator al unui eșec al politicilor publice de locuire.

Tinerii se confruntă cu dificultăți structurale:

1. Credite Scumpe: condițiile de finanțare sunt mai aspre, iar dobânzile sunt ridicate, dar tinerii români așteaptă moștenirea: ”România se află din nou într-o situație specială. Deși avem dobânzi, de regulă, mai mari decât țările vestice - o consecință a contextului economic românesc, tinerii de 30 de ani din România cumpără locuințe. Nu exista niciun risc pe termen mediu pentru ca România să se transforme dintr-o națiune de proprietari într-una de chiriași. Însă, vom asista în următoarele 2 decade la un mare transfer de proprietate, prin mostenire, de la generațiile îmbătrânite spre tânăra generație”, susține expertul Imobiliare.ro.

2. Fenomenul NEETs: România se numără printre statele cu o rată ridicată de tineri care nu sunt încadrați în educație, angajare sau training (NEETs), făcând ca, în lipsa veniturilor, dependența de părinți să fie totală. Statistici oficiale Eurostat, validate de INS, care arată că aproape 1 din 5 tineri români (peste 19%) se află în această situație de vulnerabilitate.

Incertitudinile din 2025: impactul fiscal și riscul de înghețare

În 2025, piața imobiliară din România a fost bulversată de modificările fiscale impuse de Guvern. Nevoia de a aduce mai mulți bani la buget a dus la creșterea, începând cu luna august 2025, a TVA-ului pentru locuințele noi la 21%, de la pragurile anterioare de 9% și 19%. Aceasta este a doua majorare de TVA în ultimii trei ani.

Specialiştii din domeniul imobiliar și companiile care fac analize de piață au atras atenția că aceste modificări fiscale făcute din scurt au bulversat atât dezvoltatorii, cât și cumpărătorii, și vor duce inevitabil la noi majorări de prețuri. Se estimează că prețul unei locuințe noi ar putea crește cu încă 10.000–15.000 de euro.

Cât de accesibile sunt locuințele din România față de restul Europei

Privite în ansamblu, prețurile din România rămân considerabil mai accesibile decât în majoritatea țărilor din UE, chiar și după creșterea TVA. 

„Bucureștiul este una din cele mai accesibile capitale europene, cu un preț mediu pe metru pătrat de 2.300 de euro. Bineînțeles că dezvoltatorii lucrează cu marje de profit, însă în cele din urmă prețul este un rezultat al pieței libere, prețurile actuale pe care le acceptă piața”, precizează Daniel Crainic.

În timp ce pentru unii o locuință proprie rămâne un vis, sunt și români pentru care achiziționarea unui apartament reprezintă și o variantă „ideală” de investiție pe termen lung. Scopul este acela de a scoate profit pe termen lung, fie pentru că banii ar putea să fie scoși din închiriere, fie, ulterior, prin aprecierea valorii de piață. 

În fața contextului economic incert este posibil ca românii să devină mai precauți atunci când vine vorba să se mute cu chirie sau să achiziționeze o nouă locuință. 

Un material realizat de Gabriela Gârjoabă și Tudor Pană.